¿Cómo funciona una hipoteca inversa y me conviene?

¿Cómo funciona una hipoteca inversa, en palabras sencillas?

Es un préstamo sobre el valor líquido de su casa en el que usted no hace un pago hipotecario mensual. En cambio, los intereses y cargos se suman al saldo con el tiempo. Usted conserva el título de propiedad y sigue viviendo en la casa. El préstamo se paga cuando el último prestatario se muda, vende o fallece, normalmente con la venta de la casa, y el valor líquido que quede le pertenece a usted o a sus herederos.

Lo que sí sigue pagando: impuestos a la propiedad, seguro de la vivienda, cuotas de la asociación (HOA) si las tiene y el mantenimiento básico. Ese es el trato, y así mantiene el préstamo en regla.

¿Cómo se llama en otros países?

La misma idea, otro nombre. En EE. UU. es un préstamo, y le mostraremos exactamente cómo funciona.

¿A quién le conviene una hipoteca inversa?

• Propietarios de 62 años o más (algunos programas propietarios empiezan antes, según el estado y el programa) con buen valor líquido.
• Personas que quieren eliminar el pago hipotecario y liberar dinero cada mes.
• Jubilados que quieren una red de seguridad: una línea de crédito que crece para gastos médicos, reparaciones de la casa o una caída del mercado.
• Personas que quieren envejecer en su casa en lugar de vender y mudarse.

Normalmente no es lo indicado si piensa mudarse en los próximos años, o si pagar los impuestos y el seguro seguiría siendo difícil. Vea las alternativas a una hipoteca inversa (en inglés).

¿Cuáles son mis opciones?

	HECM asegurada por la FHA	Hipoteca inversa jumbo (propietaria)	Hipoteca inversa de segundo gravamen (HomeSafe Second)
Quién la respalda	Seguro de la FHA	Prestamista privado	Prestamista privado
Conviene para	La mayoría de las casas hasta el límite nacional de la FHA	Casas de mayor valor, por encima del límite de la FHA	Conservar su primera hipoteca actual
Su primera hipoteca	Se liquida al cierre	Se liquida al cierre	Se queda igual
Edad mínima	62	62, o 55 en algunos estados	55 (62 en Texas)
Tasa	Fija o ajustable	Varía según el programa	Fija
Asesoría	Obligatoria (asesor aprobado por HUD)	Varía según el programa	Asesor independiente

Las hipotecas inversas jumbo y las de segundo gravamen no son HECM aseguradas por la FHA. Los términos, las edades y la disponibilidad varían según el programa y el estado.

¿Cómo puedo recibir el dinero?

Con una HECM puede combinar opciones:

• Línea de crédito de la que saca dinero cuando lo necesita (la parte que no usa crece con el tiempo). Vea cómo crece la línea de crédito (en inglés).
• Pagos mensuales de por vida mientras viva en la casa, o por un número fijo de años. Vea ingresos mensuales de por vida (en inglés).
• Una sola suma al cierre (opción de tasa fija).
• HECM para compra: use una hipoteca inversa para comprar su próxima casa, a menudo una del tamaño justo, sin pago hipotecario mensual después.

¿Cuánto cuesta una HECM?

Creo en mostrar cada costo desde el principio. En una HECM asegurada por la FHA, las partes principales las fija HUD:

• Seguro hipotecario inicial de la FHA: 2% del valor de la casa (hasta el límite nacional de la FHA).
• Seguro hipotecario anual de la FHA: 0.5% del saldo del préstamo, que se suma al saldo con el tiempo.
• Cargo de originación: HUD lo limita a la cantidad mayor entre $2,500 o el 2% de los primeros $200,000 del valor de la casa más el 1% de lo que pase de $200,000, y nunca más de $6,000.
• Costos de cierre normales: avalúo, título, escrow, registro y la sesión de asesoría.

La mayoría de estos costos se pueden pagar con el mismo préstamo en lugar de su bolsillo. Las hipotecas inversas jumbo y las de segundo gravamen no llevan seguro de la FHA, así que sus costos son distintos; se los pondré lado a lado.

¿Qué nos protege a mí y a mi familia?

• No lo pueden obligar a salir mientras viva ahí como su casa principal y esté al día con impuestos, seguro y mantenimiento.
• Sin recurso (HECM): ni usted ni sus herederos deberán nunca más de lo que vale la casa.
• Sus herederos tienen opciones: quedarse con la casa liquidando el préstamo (en una HECM, por la cantidad menor entre el saldo y el 95% del valor de avalúo), venderla y quedarse con el valor líquido que sobre, o entregar las llaves.
• Los cónyuges elegibles que no son prestatarios pueden tener protecciones para quedarse en la casa según las reglas de la HECM.
• Asesoría independiente: antes de una HECM, usted se reúne con un asesor aprobado por HUD que no trabaja para nosotros.

Ejemplo (ilustrativo)

Una viuda de 72 años en Tampa tiene una casa de $450,000 y todavía debe $90,000, con un pago mensual de $1,100 que le aprieta el presupuesto. Una HECM liquida los $90,000, termina con ese pago hipotecario mensual y abre una línea de crédito para reparaciones y emergencias. Ella sigue pagando sus impuestos y su seguro, se queda en su casa y por fin su presupuesto mensual respira.

Nuestra opinión

En buena parte del mundo, la hipoteca inversa se ve como una pensión de vivienda: usted pasó décadas construyendo valor líquido y ahora ese valor trabaja para usted. No es dinero gratis y no es para todos. Le mostraré cada costo, compararé los números con vender o con una HELOC, y le recomiendo traer a sus hijos o a un asesor de confianza a la conversación.