¿Debo refinanciar mi hipoteca y cuándo tiene sentido?

¿Cuándo tiene sentido refinanciar?

Las buenas razones más comunes que veo:

• Bajar su tasa o su pago cuando las tasas de hoy están bastante por debajo de la suya.
• Quitar el seguro hipotecario cuando ya tiene suficiente valor líquido (sobre todo si tiene un préstamo FHA).
• Cambiar de tasa ajustable a tasa fija antes de que llegue un ajuste.
• Sacar efectivo para un proyecto grande o para pagar deudas con intereses altos, cuando su tasa actual no es mucho más baja que la de hoy.
• Quitar a alguien del préstamo después de un divorcio o un cambio en la familia.

Si su tasa actual es baja y solo necesita dinero, una HELOC normalmente es mejor que un refinanciamiento con retiro de efectivo, porque no toca su tasa baja.

¿Cómo sé si vale la pena? (El cálculo del punto de equilibrio)

Costos de cierre ÷ ahorro mensual = meses para llegar al punto de equilibrio.

Digamos que un refinanciamiento cuesta $6,000 y le ahorra $250 al mes. $6,000 ÷ $250 = 24 meses. Si se va a quedar con el préstamo más de dos años, sale ganando. Si podría vender el próximo año, probablemente no vale la pena. Yo le hago esta cuenta con números reales, no con suposiciones.

¿Cuáles son mis opciones para refinanciar?

Opción	Qué hace	Bueno saber
Tasa y plazo	Nueva tasa o nuevo plazo, mismo saldo	El clásico refinanciamiento para "bajar mi pago"
Con retiro de efectivo	Préstamo nuevo y más grande; usted recibe la diferencia en efectivo	Normalmente hasta el 80% del valor de su casa en préstamos convencionales y FHA; cambia la tasa de todo su saldo
FHA Streamline	Baja la tasa de un préstamo FHA existente	Normalmente sin avalúo y con menos papeleo; debe darle un beneficio real
VA IRRRL	Baja la tasa de un préstamo VA existente	Normalmente sin avalúo; el VA exige un beneficio real y recuperar los costos en 36 meses
Convencional para quitar el PMI	Pasa un préstamo FHA o con poco valor líquido a uno convencional	Puede terminar con el seguro hipotecario cuando ya tiene suficiente valor líquido

¿Cuánto cuesta refinanciar?

• Costos de cierre: comúnmente del 2% al 5% del monto del préstamo: cargos del prestamista, avalúo (si se necesita), título, escrow y registro. Varían según el estado y el préstamo.
• Pagos por adelantado: una nueva cuenta de escrow para impuestos y seguro, que normalmente se compensa con el reembolso de la cuenta anterior.
• Puntos (opcionales): pague al inicio para una tasa más baja, o elija un crédito del prestamista que cubre parte o todos los costos a cambio de una tasa un poco más alta (a veces llamado refinanciamiento "sin costo"). Le mostraré ambas opciones.
• Se salta un pago, no un costo: por cómo cae la fecha, un refinanciamiento a menudo significa un mes sin pago hipotecario, pero esos intereses van incluidos en su nuevo préstamo.

Ejemplo (ilustrativo)

Un propietario en Denver tiene una hipoteca ajustable 5/1 que está por ajustarse. Piensa quedarse al menos 7 años más. Comparamos un refinanciamiento a tasa fija con y sin puntos, le mostramos el mes del punto de equilibrio de cada uno, y elige la opción que se paga sola en menos de tres años, asegurando un pago que no va a cambiar.

Nuestra opinión

Un refinanciamiento debe pagarse solo, punto. Le daré por escrito el mes del punto de equilibrio y, si los números no salen, le diré que espere. Cuando bajen las tasas, prefiero llamarle con una oportunidad real que convencerlo de una que no lo es.