¿Cómo funcionan los préstamos DSCR para inversionistas de bienes raíces?

¿Para quién son los préstamos DSCR?

• Inversionistas que están creciendo su portafolio y ya superaron los límites de los préstamos convencionales
• Inversionistas que trabajan por cuenta propia y cuyas declaraciones de impuestos no muestran sus ingresos reales
• Inversionistas con la relación deuda-ingreso al máximo por otras propiedades
• Quienes compran a nombre de una LLC
• Inversionistas de otros estados que compran en California, Texas, Florida o Colorado

Los préstamos DSCR son solo para propiedades de inversión, no para la casa donde usted vive.

¿Cómo funciona un préstamo DSCR?

Comparamos la renta mensual de la propiedad con su pago mensual completo (capital, intereses, impuestos, seguro y cuotas de HOA). Si la renta cubre el pago, la propiedad califica por sí sola. Sin declaraciones de impuestos, W-2 ni talones de pago.

¿Qué puedo financiar?

Propiedad	Compra	Refinanciamiento	Sacar efectivo
Casas unifamiliares de renta	Sí	Sí	Sí
Dúplex, tríplex, cuádruplex	Sí	Sí	Sí
Condominios y townhomes	Sí	Sí	Sí
Rentas a corto plazo (Airbnb, VRBO)	Muchos programas	Muchos programas	Muchos programas

Puede cerrar a su nombre o a nombre de una LLC.

¿Cuánto cuesta un préstamo DSCR?

Le hablo con franqueza:

• Tasas más altas que un préstamo convencional de inversión, porque los préstamos DSCR no se pueden vender a Fannie Mae ni a Freddie Mac
• Pago inicial de alrededor de 20% a 25% en la mayoría de las compras
• Penalidades por pago anticipado son comunes, a menudo durante los primeros uno a cinco años. Le muestro las opciones en dólares.
• Costos de cierre comúnmente de 2% a 5% del monto del préstamo, más los puntos que usted elija
• Reservas: normalmente de 3 a 12 meses de pagos en el banco después del cierre

¿DSCR o convencional?

Si sus ingresos son fáciles de documentar y su relación deuda-ingreso tiene espacio, un préstamo convencional de inversión normalmente cuesta menos. El DSCR conviene cuando sus impuestos no reflejan sus ingresos reales, está cerca del límite de 10 propiedades financiadas o quiere comprar a nombre de una LLC. Ofrecemos ambos.

Ejemplo (ilustrativo)

Una inversionista que vive en California ya tiene ocho propiedades de renta. Encuentra un dúplex cerca de Austin por $420,000 con $3,600 de renta total. Con 25% de pago inicial y los impuestos a la propiedad de Texas, el pago completo es de unos $3,150, un índice de 1.14. Cierra a nombre de su LLC sin mostrar una sola declaración de impuestos.

Nuestra opinión

Los préstamos DSCR son la herramienta que permite a los inversionistas serios seguir comprando. El negocio solo funciona si la propiedad realmente deja flujo de efectivo, por eso calculo cada índice con la renta real, cotizaciones reales de seguro y la tasa real de impuestos a la propiedad, y le muestro las condiciones de pago anticipado antes de que se comprometa. Si prefiere hablar en español, le asignamos un asesor que habla español.