¿Puedo obtener una hipoteca si trabajo por cuenta propia y mis impuestos muestran pocos ingresos?

¿Por qué rechazan a las personas que trabajan por cuenta propia?

Los préstamos normales lo califican según su ingreso gravable, y una buena planeación de impuestos lo reduce. Su negocio puede ir muy bien, pero después de las deducciones su declaración de impuestos dice que gana mucho menos. Los préstamos Non-QM resuelven eso mirando cómo entra realmente el dinero.

¿Qué tipos de préstamos Non-QM hay?

Préstamo	Cómo verificamos los ingresos	Conviene para
Estados de cuenta bancarios	12 o 24 meses de depósitos en su cuenta personal o del negocio	Dueños de negocio y personas por cuenta propia con muchas deducciones
1099	Sus formularios 1099 en lugar de las declaraciones de impuestos completas	Contratistas independientes y quienes ganan por comisión o por trabajos de plataformas
DSCR (inversionista)	La renta de la propiedad cubre el pago; sin documentos de ingresos personales	Inversionistas de bienes raíces que compran o refinancian propiedades de renta

Funcionan para compras y refinanciamientos, incluso con retiro de efectivo.

¿Cuánto cuesta un préstamo Non-QM?

Le voy a hablar claro:

• Tasas más altas que los préstamos convencionales, porque estos préstamos no se pueden vender a Fannie Mae ni a Freddie Mac.
• Pago inicial más grande: normalmente del 10% al 20% o más, según el programa y su crédito.
• Penalidades por pago anticipado: son comunes en los préstamos DSCR para inversionistas (normalmente no en su propia casa). Le mostraré los términos y las opciones para evitarla.
• Costos de cierre: comúnmente del 2% al 5% del monto del préstamo, más los puntos que elija.

Muchos prestatarios usan un Non-QM para entrar hoy a la propiedad correcta y después refinancian a un préstamo convencional cuando sus declaraciones de impuestos se ponen al día.

¿Qué necesito para solicitarlo?

• Estados de cuenta bancarios (12 o 24 meses) o formularios 1099, según el programa.
• Prueba de que ha trabajado por cuenta propia por unos dos años (una licencia de negocio, una carta de su contador o algo similar).
• Crédito y ahorros: los requisitos varían según el programa; le diré dónde está antes de una consulta de crédito formal.
• Para DSCR: un contrato de arrendamiento o un estimado de renta del valuador.

Ejemplo (ilustrativo)

Un contratista general en Austin deposita unos $22,000 al mes en la cuenta de su negocio, pero después de las deducciones sus declaraciones de impuestos muestran unos $60,000 al año. Un prestamista convencional lo rechazó. Con un préstamo por estados de cuenta bancarios de 24 meses y 15% de pago inicial, califica con sus depósitos reales y compra la casa que su familia necesita.

Nuestra opinión

Si trabaja por cuenta propia, no deje que sus declaraciones de impuestos lo convenzan de no comprar casa. Somos el prestamista directo en Non-QM, así que podemos ver su negocio real. Le mostraré cuánto cuesta comparado con un préstamo convencional, y su plan para refinanciar más adelante.