¿Puedo calificar para un préstamo FHA y cuánto necesito de pago inicial?

¿A quién le conviene un préstamo FHA?

• Crédito en recuperación o un historial de crédito corto.
• Deudas altas en relación con sus ingresos por préstamos de auto o de estudiante.
• Pago inicial pequeño, o un pago inicial que es un regalo de su familia.
• Compradores después de una bancarrota o una ejecución hipotecaria, una vez que pasó el periodo de espera.
• Quienes quieren rentar parte de su casa: compre un dúplex, tríplex o cuádruplex, viva en una unidad y rente las otras.

¿Cuáles son los requisitos básicos de la FHA?

• Pago inicial: 3.5% con un puntaje de crédito de 580 o más; 10% con un puntaje de 500 a 579.
• Residencia principal: debe vivir en la casa (de 1 a 4 unidades).
• Límites de préstamo FHA: se fijan por condado cada año. Le diré el límite donde va a comprar.
• Estándares de la propiedad: el avalúo de la FHA revisa que la casa sea segura y esté en buen estado.
• Ingresos estables que pueda documentar, con más margen en la relación deuda-ingresos que muchos préstamos convencionales.

¿Cuánto cuesta el seguro hipotecario de la FHA?

Esta es la gran contrapartida, y quiero que la vea con claridad:

• Seguro hipotecario inicial: 1.75% del monto del préstamo, que normalmente se suma al préstamo en lugar de pagarse en efectivo.
• Seguro hipotecario anual: para la mayoría de los prestatarios, cerca del 0.55% del préstamo al año, pagado mensualmente.
• Cuánto dura: toda la vida del préstamo si da menos del 10% de pago inicial; 11 años si da 10% o más.

Muchos prestatarios FHA después refinancian a un préstamo convencional cuando tienen suficiente valor líquido para quitar el seguro hipotecario para siempre. Le mostraré cuándo podría tener sentido.

¿Qué otros costos hay?

• Costos de cierre: comúnmente del 2% al 5% del monto del préstamo. El vendedor puede pagar hasta el 6% del precio para sus costos de cierre.
• Ayuda para el pago inicial: vea la ayuda para el pago inicial en CA, TX, FL y CO (en inglés).
• Nuestros costos: aparecen en su Estimado del Préstamo (Loan Estimate), línea por línea, antes de que se comprometa.

FHA o convencional: ¿cuál sale más barato?

Depende de su puntaje de crédito y de su pago inicial. Con buen crédito, un préstamo convencional a menudo cuesta menos con el tiempo porque su seguro hipotecario se puede quitar. Con un puntaje más bajo, la FHA a menudo sale más barata. Le cotizaré ambos para que no tenga que adivinar. Vea todas las opciones en comprar casa.

Ejemplo (ilustrativo)

Una enfermera en Jacksonville tiene un puntaje de crédito de 610 después de pagar unas cuentas médicas en cobranza, ingresos estables y un regalo de $12,000 de sus papás. Compra una casa de $300,000 con el 3.5% de pago inicial de la FHA, el vendedor cubre parte de sus costos de cierre, y planeamos cuándo un futuro refinanciamiento a un préstamo convencional podría quitarle el seguro hipotecario.

Nuestra opinión

La FHA tiene una mala fama que no se merece. Es una de las mejores formas de comprar casa si su crédito todavía se está recuperando. Siempre le mostraré el costo real del seguro hipotecario de la FHA junto a una cotización convencional, y le ayudaré a planear cómo salir de él después.